03 марта 2008 Религиозная организация евангельских христиан «Московская Церковь Христа» и общество с ограниченной ответственностью «АртурсРиэлти» заключили предварительный договор купли-продажи нежилого помещения (далее -Нежилое помещение).
Застройщиком спорного Нежилого помещения являлось закрытое акционерное общество «Строительное управление № 83 Мосфундаментстрой», что подтверждается Инвестиционным контрактом, зарегистрированным в Едином Реестре контрактов и торгов города Москвы № 13-001201-5301-0013-00001-04 от 16 ноября 2004 года и иными документами.
Между Истцом и Соответчиком 24 января 2022 года было заключено дополнительное соглашение, которым стороны внесли изменения в пункт 1.1. Предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 03 марта 2008 года № Кож. 5/4-1П о присвоении почтового адреса и определении точной площади нежилого помещения, а также определили, что дополнительное соглашение является неотъемлемой частью Предварительного договора купли-продажи.
Денежные средства в полном размере в соответствии с пунктом 3.1. Предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 03 марта 2008 года № Кож. 5/4-1П были оплачены Истцом 03.03.2008 г., что подтверждается платежным поручением № 100 от 03.03.2008 г.
06 марта 2008 года Ответчик передал, а Истец принял Нежилое помещение по акту –приема-передачи.
Согласно пункту 3.5. Предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества Продавец обязуется обеспечить заключение Основного договора между Продавцом и Покупателем в течение 3 (трех) месяцев с даты получения Продавцом правоустанавливающих документов на спорное Недвижимое имущество на свое имя. Согласно п. 4.2.5. вышеуказанного договора, Продавец обязуется оформить право собственности Покупателя на спорное Недвижимое имущество, действуя на основании выданной Покупателем нотариально удостоверенной доверенности.
Также, Истцу стало известно об отсутствии подписанных актов реализации Инвестиционного контракта, в связи с чем Ответчику не удалось исполнить свои обязательства по оформлению права собственности Недвижимого имущества на Истца.
Продавец стал собственником помещения в результате создания объекта недвижимости.
Строительство жилого дома, в котором находится спорное Недвижимое имущество завершено, дом введен в эксплуатацию, ему присвоен почтовый адрес, что следует из Распоряжения Правительства Москвы от 29 декабря 2006 г. № 2712-В-РП.
Согласно выписке из ЕГРН от 17.12.2021, нежилому помещению присвоен кадастровый номер. В соответствии со статьями 11, 12 ГК РФ защита нарушенных гражданских прав осуществляется судом, в частности путем признания права.
В силу статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Пункт 1 статьи 131 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Согласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно п. 7 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных Приказом Федеральной регистрационной службы от 8 июня 2007 г. N 113, документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструируемого, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса).
Пунктами 1, 2, 4 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно ч. 2 ст. 455 ГК РФ с учетом ч. 5 ст. 454 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или нее вытекает из характера товара.
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости составляется в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
В соответствии со ст. 554, ст. 555 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет (должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору) и цена, которая в том числе может быть установлена на единицу площади, и определяется исходя из фактического размера передаваемого Покупателю недвижимого имущества.
В соответствии со ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Таким образом, между сторонами сложились правоотношения, основанные на заключении предварительного договора купли-продажи Недвижимого имущества, в котором стороны согласовали все существенные условия основного договора купли-продажи, что на момент подписания предварительного договора дом находился на стадии строительства и не был принят в эксплуатацию, а стороны фактически заключили и исполнили договор купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.
Дело осложнялось тем, что застройщик в период судебного процесса находился в стадии банкротства. Это действительно, создавало определенные трудности. Однако в результате у нас все получилось и право собственности было благополучно признано за нашим клиентом.
С данным делом вы можете ознакомиться на сайте арбитражного суда Дело № А40-190610/2022.